Declaratoria de
Fábrica
Se
denomina Declaratoria de Fábrica al reconocimiento legal, de la
existencia de una obra que se encuentra sujeta al Reglamento que
rige esta actividad. Se lleva a cabo a través de la declaratoria
que realiza el propietario y que a la vez, cumple con todas las
formalidades exigidas y con todos los trámites señalados en la
Ley.
Luego de
haber obtenido el Certificado de Finalización de Obra y
Zonificación, se está en facultad, prosiguiendo el trámite
respectivo, de obtener la inscripción final de la declaratoria de
fábrica.
Para la
inscripción de la Declaratoria de Fábrica, el Formulario Único
Oficial, se convierte en un título inscribible, pues una vez
sellado, adquiere la calidad de ser un instrumento público,
constituyéndose en título aceptable para lograr la inscripción de
la respectiva fábrica en el Registro. Situación que está
contemplada en el artículo 106 del Reglamento de la Ley
27157.
Caso
distinto es el hecho de que la unidad inmobiliaria sea de
propiedad exclusiva y de propiedad común, pues el Formulario que
se inscribe en el Registro debe señalar específicamente los bienes
y servicios que se consideran comunes y aquellos que son de
propiedad exclusiva, así también, debe ser específico en cuanto a
la independización, reglamento interno y junta de propietarios,
además, según sea el caso, los planos del mismo.
En el caso
de la inscripción de la Declaratoria de Fábrica mediante escritura
pública, el propietario debe presentar de manera adjunta al parte
notarial, el Formulario Único Oficial en forma completa,
incluyendo sus anexos. Esta situación está contemplada en el
artículo 107 del Reglamento de la Ley 27157.
Formulario Registral
(FOR)
El
Formulario Registral conocido con sus siglas FOR, es un documento
que es aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros
Públicos o por el Registro Predial Urbano. Se constituye en un
título registral cuando cumple con todos los requisitos y cuando
se encuentra acompañado con toda la documentación pertinente. Este
formulario está contemplado en el artículo 24 del Reglamento de la
Ley 27157
Formulario Único Oficial
(FUO)
El
Formulario Único Oficial es de uso obligatorio en todas las
municipalidades del país, y su valor no debe ser mayor al costo de
su impresión. Es aquel documento mediante el cual se formalizan
los procedimientos de Licencia de Obra y de Declaratoria de
Fábrica.
Formulario Oficial de
Uso Múltiple (FOUM)
Al igual
que el FUO, éste formulario es de uso obligatorio en todas las
municipalidades del país, y su valor, también, no debe ser mayor
al costo de su impresión. Es aquel documento usado para solicitar
el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, el
Certificado de Finalización de Obras y Zonificación (Certificado
de Numeración), ampliación de plazo de ejecución de obras, entre
otros.
Certificado de
Finalización de Obra y Zonificación (Certificado de
Numeración)
Concluido los trabajos en la obra, el propietario debe
declarar utilizando el formulario debido, que la construcción se
ha llevado a cabo tomando en cuenta los planos respectivos.
A la vez,
debe presentar el título de propiedad y el certificado de
zonificación a la Municipalidad correspondiente, debiendo ésta
luego de su recepción oficial, asignarle el número de resolución.
Asimismo se debe hacer constar la numeración del inmueble asignada
por la misma Municipalidad.
De esta
manera, se concluye que el Certificado de Finalización de Obra y
Zonificación, es otorgado por la Municipalidad y afirma que la
obra que se ha finalizado cumple con los parámetros urbanísticos y
edificatorios y que los planos de construcción del proyecto están
de acuerdo a la denominada realidad física de la obra. Este
documento está contemplado en el artículo 31 de la Ley 27157, Ley
de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común.
Propiedad
Horizontal
La Propiedad
Horizontal es considerado un régimen jurídico que presume la
existencia de un edificio o un conjunto de ellos que se encuentran
integradas, por un lado, por las denominadas secciones
inmobiliarias que son de dominio exclusivo, que pertenecen a
propietarios distintos, y por el otro, por bienes y servicios que
son de dominio común. Está contemplado en el artículo 129 del D.S.
No. 008-2000-MTC, que señala también, que la propiedad horizontal
cuenta con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
El
denominado conjunto de edificios que se hace referencia en el
párrafo precedente, es un término que incluye aquellos conjuntos
inmobiliarios que tiene cierta independencia, y que se encuentran
vinculados por uno o más elementos comunes, considerados
esenciales como son las zonas viales, y también pueden encontrarse
vinculados por uno o más elementos comunes considerados no
esenciales, como son por ejemplo zonas deportivas.
La
Propiedad Horizontal o Régimen de propiedad exclusiva y común
refiere a aquellos edificios de departamentos de uso residencial,
industrial, comercial o también mixto; así también las galerías
comerciales, campos feriales, quintas y cualquier unidad
inmobiliaria que cuente con bienes comunes. El artículo 126 del
D.S. No. 008-2000-MTC, contempla las unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común.
Los bienes
de propiedad común son por ejemplo, los pasajes, pasadizos,
escaleras, ascensores, portería, guardianía, jardines, sistemas de
agua, energía eléctrica, eliminación de desperdicios, patios,
entre otros.
Reglamento Interno de
Propiedad Horizontal
Todas
aquellas unidades inmobiliarias como los edificios de
departamentos, quintas, galerías comerciales, campos feriales y
demás que están comprendidas en el Régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, deben
contar con un Reglamento Interno, el mismo que debe ser elaborado,
o en su caso, aprobado por el constructor. Esta situación está
contemplada en el artículo 39 de la Ley 27157.
En el
artículo 153 del Reglamento de la Ley 27157, señala expresamente
lo que el Reglamento Interno debe contener de manera
obligatoria.
Certificado de
Parámetros Urbanísticos
Con el Formulario
Oficial de Uso Múltiple denominado con sus siglas FOM, se solicita
el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios a la
Municipalidad del distrito.
Todo
propietario debe obtener por parte de la Municipalidad
correspondiente éste certificado, toda persona tiene la facultad
de pedir el certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
de cualquier inmueble.
La
obtención del Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios debe darse antes de tramitar la Licencia de Obra o
antes de presentar el Anteproyecto de consulta. Pues la Licencia
de Obra está sujeta a los parámetros urbanísticos y edificatorios,
siendo su otorgamiento en base a un estricto cumplimiento de
ellos, lo cual está regulado en el artículo 54 del Reglamento de
la Ley 27157.
Las
especificaciones sobre éste certificado lo señala expresamente el
artículo 63 del Reglamento de la Ley 27157, mencionando
puntualmente que el certificado es emitido por la Municipalidad
respectiva.
Acumulación,
subdivisión, independización
En el artículo 44, del capítulo II, del Título III de
la Ley 27157, se otorga a los propietarios la capacidad de
acumular, subdividir e independizar los bienes que corresponden a
la propiedad exclusiva.
Los
Propietarios pueden llevar a cabo todo tipo de obra en lo que
respecta a la propiedad exclusiva, como acumularlas, subdividirlas
o independizarlas. Esta actividad debe realizarse cumpliendo las
normas que se encuentren en vigencia, tomando en cuenta el hecho
de no perjudicar las condiciones de seguridad ni las actividades
que se desarrollen en la mencionada propiedad exclusiva. Así
también no deben afectar los derechos de los otros propietarios.
La
acumulación, subdivisión e independización se debe realizar
tomando en cuenta lo que establece el Reglamento Nacional de
Construcciones.
En
relación a la independización, se señala claramente que las
secciones que pertenecen a propietarios individuales, se tiene
dominio exclusivo, por lo tanto, son susceptibles de
independizarse y tener un registro propio, de esta manera, en el
caso de la propiedad horizontal, existe una tendencia a maximizar
la capacidad del propietario.
Tanto la
acumulación como la subdivisión de un inmueble se llevan a cabo
utilizando el Formulario Registral. Mediante escritura pública, se
debe presentar al Registro como parte notarial el formulario
registral correctamente presentado. Esta situación está
contemplado en el artículo 4 de la Ley 27333, Ley complementaria a
la Ley 26662, La Ley de asuntos no contenciosos de competencia
notarial, para la regularización de edificaciones.
Entre las
observaciones que los especialistas señalan existe la afirmación
de que la independización y la subdivisión en unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva, tiene como consecuencia el
incremento del número de personas en el inmueble y con ello un
lógico aumento de la densidad poblacional que perjudica a los
propietarios causándoles problemas, tanto en los servicios
públicos como desde el punto de vista urbano.
Caso
contrario sucede con la acumulación que no aumenta el número de
personas en esta clase de inmuebles ni la correspondiente densidad
poblacional.
Certificado de
Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios
Con el Formulario Oficial de Uso Múltiple denominado
con sus siglas FOM, se solicita el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios a la Municipalidad del distrito.
Todo
propietario debe obtener por parte de la Municipalidad
correspondiente éste certificado, toda persona tiene la facultad
de pedir el certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
de cualquier inmueble.
La
obtención del Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios debe darse antes de tramitar la Licencia de Obra o
antes de presentar el Anteproyecto de consulta. Pues la Licencia
de Obra está sujeta a los parámetros urbanísticos y edificatorios,
siendo su otorgamiento en base a un estricto cumplimiento de
ellos, lo cual está regulado en el artículo 54 del Reglamento de
la Ley 27157.
Las
especificaciones sobre éste certificado lo señala expresamente el
artículo 63 del Reglamento de la Ley 27157, mencionando
puntualmente que el certificado es emitido por la Municipalidad
respectiva.
